本文刊登于《武汉宣传》2024年第23期

“今年物业公司预计收支相抵，基本平衡。虽然一分钱要掰成两半花，但我们踏实干成了几件事——天燃气安装、治理飞线充电、打造幸福食堂和社区养老服务中心、引进净水设备、疏通地下管网……”大雪节气前夕，武昌区中华路街道楚材社区党委书记杨磊当着居民代表和物业企业的面，算起了小区的物业账。

虽然“日子过得紧巴”，但相比过去，楚材小区确实打了场翻身仗。“脏乱差”曾是楚材小区的常态，15个楼栋、1050户居民，30余年来竟没有交过“物业费”。

▎楚材小区组织小区居民参与物业确权投票。

转变，得益于武昌区以党建引领小区治理，持续发挥小区综合党委“主心骨”作用，聚焦“小区党组织—业委会—物业”这个最重要铁三角，有效统筹下沉党员、物业、红色业委会等多元力量，让小区党建解决实际问题，共同推动小区逆龄蝶变，向美而生。

今年以来，武昌区做实小区治理单元，不断向城市党建最深处扎根，以小区党建破解物业服务难题。针对社区兜底的老旧小区，积极探索“建管运治”一体化，由小区党组织带领党员骨干上门入户摸需求、听意见，让“依法引进物业”成为老旧小区居民共识。针对物业小区，聚焦业主信任难题，搭建公共账户平台，成功导入了信托制物业服务模式，有效化解了物业纠纷、促进了社会治理，多个小区治理呈现了物业服务品质提升，业主满意度提升，业主投诉下降的“二升一降”良好态势。

“建管运治”

“试验田”里蹚出宜居新路径

老旧小区是基层治理的难点。今年以来，武昌区按照“居民主体、市场运作、系统思维、持续发展”的原则，开展老旧小区“建管运治”一体化试点工作，列支奖补资金，选取17个小区纳入试点，以引进专业物业为抓手，全过程发动居民参与，形成“居民主动交费、物业自我造血、政府以奖代补、多方联动共管”的治理路径，推动老旧小区从“兜底管”走向“共治理”。

“引进什么样的物业？如何管好小区？是我们同居民交流最多的问题。街道、社区干部和小区综合党委一起，对全小区1050户居民做了多次走访，切实为居民解决难题。”楚材社区党委副书记王珺谈起当初引进物业公司前后，党员干部挨家挨户走访、收集意见的情景还历历在目。

组织扎根在小区。武昌区全覆盖成立568个小区综合党委，打造小区治理“主心骨”。制定《武昌区小区（片区）综合党委工作规则（试行）》。利用闲置办公房、架空层等，以奖代补支持居民共谋共建378个小区党群驿站，推动小区综合党委从“有形”到“有效”。

据楚材小区物业公司泰维鼎物业负责人张青松介绍，他非常感谢楚材小区综合党委给予的支持，将原小区内一处闲置用房交予物业公司运营幸福食堂。

物业自我造血。坚持因地制宜、因需制宜，盘活小区闲置资产和市场资源。中华路街道整合人、物、空间等资源，在办公用房、保洁人员、安防系统等方面给予物业服务企业支持，降低初期运营成本。楚材小区还将居家养老服务中心交由物业运营，发展维修、家政、租赁中介等多元业态，提供家门口的就业岗位。

“我们以前没有物业，小区综合党委发动各方力量组织召开‘亭院议事会’30余次，最终决定给物业一个月的试用期，期间招募居民代表作为考核员对物业进行定期考核。我们5个业委会成员还自掏腰包，每人捐出1000元作为启动金。如今看来，中建一品物业还不错！”珞珈山街道水生小区业委会老党员余秉芳感叹，如今小区管理渐入佳境，转变了 30 多年的旧观念，物业费缴费率已达70%。据珞珈社区党总支书记王凯介绍，小区还组建“水生红管珈”志愿服务队，让居民服务居民，居民带动居民。据悉，17个试点小区中16个已引进专业化物业。

▎2024年9月，珞珈山街道水生小区通过老旧小区“建管运治”一体化试点，引入专业化物业，推行“信托制”服务模式。

“全链服务”

“信托制”中绘就居民美好生活

“以前的物业像‘管家婆’，现在的物业像‘自家人’，区别就在物业和业主能不能‘商量’”， 回忆起水果湖街道白玫瑰花苑小区从乱到治的过程，老党员任新建感受很深。
去年初，小区物业因长期亏损决定撤出服务，216户居民面临失管，居民心里都发慌。在小区综合党委的组织下，业委会成员、党员骨干一起成立志愿宣传队，挨家挨户宣传信托制物业，用了58天时间，最终选聘慧民缘物业接管小区，“事实证明，治理用不用心，是两个样；有没有党组织，更是两个样。”

▎白玫瑰花苑小区召开业主大会引入“信托制”物业，召开居民座谈会征集居民需求。

据岳家嘴社区党委书记许长艳介绍，白玫瑰花苑小区35名志愿者利用业余时间到包户对象家“磨嘴皮子”，阐理明利，小区在探索“信托制”模式中走在了全区前列，“说白了，就是让物业的公共收益、项目支出，阳光透明、质价相符。如今居民自己提出上涨物业费，但是缴费率却提高了，满意度和幸福感增强了，这就是居民对‘信托制’的认可。”

武昌区着力破解物业服务难题，推动模式创新、理念更新、组织凝心。在25个小区试点信托制物业，以信息平台和全体业主公共账户为支撑，让各项收益支出公开透明。

“大家都动起来了，效果怎么样，从一件小事就能看出变化。”慧民缘物业负责人朱运成说，以前小区连个花坛都没有，如今各家各户将自己家的花种在了众筹的花坛中，明年春天，小区里的鲜花将会盛放。

依托信息化平台建立公开透明的管理机制，在条件成熟的老旧小区成立全体业主公共账户，确保收支透明、以收定支，真正实现了“业主当家、物业管家”。